De cara a la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en edificios constituidos en comunidad de propietarios se pueden plantear múltiples escenarios, desde la instalación por el comunero interesado en su propia parcela de garaje, ya sea conectado al contador individual de su vivienda, como al común del garaje, hasta la instalación de un punto de recarga en una zona común habilitada para la carga de vehículos eléctricos.
- Instalación de punto de recarga por un comunero en su parcela de garaje.
Por un lado, en referencia al primero de los supuestos, la Ley de Propiedad Horizontal (en delante L.P.H.) en su artículo 17.5 establece que “La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.”.
El propietario solicitante cuando haga la comunicación previa a la comunidad habrá de acompañar un proyecto de instalación y memoria técnica descriptiva (M.T.D.) en base a lo establecido en el artículo 3.2. de la Instrucción Técnica Complementaria (I.T.C.) “BT-52” (de no cumplir con las especificaciones técnicas exigidas, la comunidad podría oponerse y solicitar la retirada de la instalación), y detallar el trazado que va a seguir la canalización que lleve el cableado para que la comunidad pueda conocer el alcance de lo que propone pues la nueva instalación no podrá afectar a la estructura o seguridad del edificio ni perjudicar a la comunidad u otros propietarios.
- Contador individual o conexión a contador común.
Y es que, el supuesto expresamente recogido en la L.P.H. consiste en que un comunero proceda a la instalación de un punto de recarga en su propia parcela de garaje asumiendo el coste de la instalación y el consumo de electricidad. En este sentido, la parcela de garaje podría disponer de un contador individual e independiente o podría engancharse al contador comunitario y, en este caso, el comunero debe asumir el gasto de su consumo. La instalación de un mecanismo de control y/o cálculo del consumo efectuado deberá ser acordado por mayoría simple.
En caso de que resulte imprescindible hacer uso de la instalación eléctrica general comunitaria, es necesaria la comunicación previa a la comunidad sin tener que obtener su autorización, siempre que tal uso fuera adecuado a la misma (ex. art. 9.1.a) L.P.H.) y no perjudique a la comunidad ni impida que el resto de los propietarios puedan hacer uso de la instalación (ex. art. 394 Código Civil), pues puede que haya contadores comunitarios que no soporten el consumo que supone la recarga de determinados vehículos eléctricos o la recarga de varios simultáneamente.
En el supuesto de que la comunidad de propietarios no cuente con contadores disponibles o con una preinstalación con las características técnicas exigidas (I.T.C. – “BT-52”) para llevar a cabo la conexión del punto de recarga, será necesario llevar a cabo tal instalación por un técnico autorizado al efecto.
- Recorrido del cableado necesario para la instalación del punto de recarga: elementos comunes y/o privativos.
En cuanto al recorrido del cableado necesario para la instalación de los puntos de recarga cuando exceden de la parcela privativa del interesado ya sea para la conexión al contador de su vivienda (en caso de que la parcela de garaje y la vivienda se encuentren en la misma comunidad de propietarios), o para la conexión al contador de la comunidad, cuando afecta a elementos comunes estructurales (p. e. perforar el forjado) y propiedades privativas (p. e. que el cableado tenga que discurrir sobre el vuelo de una parcela privativa constituyendo una servidumbre), resulta una cuestión no poco controvertida.
La Audiencia Provincial de Bizkaia (SAP Vizcaya, sec. 5ª, S 01-10-2020, nº 231/2020, rec. 426/2019) entiende que se requiere no solo la comunicación previa sino el consentimiento unánime de la comunidad, limitando la aplicación del artículo 17.5 de la LPH a instalaciones que se ubiquen exclusivamente en la plaza individual de garaje sin atravesar elementos comunes o privativos ajenos.
En el mismo sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia nº 544/2023, de 21 de diciembre (rec. 1143/2022) que determina la necesidad de recabar la autorización de la comunidad de propietarios cuando la instalación implica alterlación de elementos comunes con el fin de proteger los intereses colectivos y la integridad del edificio.
Otras sentencias de Audiencias Provinciales establecen que, si las modificaciones realizadas para instalar el punto de recarga no alteran la configuración del edificio, ni causan perjuicio a la comunidad respondiendo a “criterios técnicos de funcionalidad, ahorro de energía y sostenibilidad medioambiental del equipo instalado”, la comunidad no puede impedir su instalación.
En este sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Valencia en su sentencia nº 22/2024, de 24 de enero (rec.457/2022) al interpretar que, el artículo 17.5 de la L.P.H. “carecería de sentido, si sólo autorizase aquellas instalaciones de puntos de recarga eléctrica individuales, que no tuviesen que transcurrir parcialmente por un elemento común, siendo prácticamente imposible la instalación de un punto de recarga eléctrica en una plaza individual de garaje comunitario, sin afección a elementos comunes”.
- Instalación de contador comunitario para la conexión de puntos de recarga individuales o instalación de punto de recarga común en zona habilitada (en elementos comunes) para la recarga de vehículos eléctricos.
Por otro lado, en referencia al segundo de los supuestos, en vista del creciente uso de vehículos eléctricos o híbridos enchufables frente a las redes eléctricas comunitarias que no están preparadas para soportar el enganche al contador común de múltiples puntos de recarga individuales, cabe la posibilidad de llevar a cabo tal una preinstalación común (que soporte dar servicio a más de un vehículo al mismo tiempo) que, a su vez, bien permita la instalación en cada parcela de garaje, o bien, la habilitación de una zona común para la recarga de vehículos eléctricos (estimamos conveniente su regulación por medio de normas de régimen interior ex. arts. 6 y 14 d) de la L.P.H.).
Para llevar a cabo las citadas instalaciones comunes, cabe remitirse a lo dispuesto en el artículo 17.1 de la L.P.H. al encajar (en sentido amplio) en el concepto de “infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos” en la medida en que, de acuerdo con D. Enrique García-Chamón Cervera (Presidente del Tribunal de Marcas de Alicante), consiste en una instalación común que permite que los comuneros tengan acceso a un nuevo suministro eléctrico, como lo es la electricidad, en lugar del combustible fósil y, de acuerdo con D. Luis Antonio Soler Pascual (Magistrado de la Audiencia Provincial de Alicante), como tecnología necesaria para el acceso a la energía necesaria para la disponibilidad de un bien que supone un beneficio comunitario de naturaleza ecológica.
Al resultar de aplicación el artículo 17.1 de la L.P.H., cabe la aprobación de la instalación de la infraestructura común, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación.
Para el cómputo de votos, el quorum ha de obtenerse en junta, ya que no cabe el voto presunto del ausente de acuerdo con el artículo 17.8 de la L.P.H., en tanto que “no se puede repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo”.
De esta forma, adoptado el acuerdo, los gastos de instalación, mantenimiento y conservación de la nueva instalación común no podrán serle repercutidos al propietario disidente sin perjuicio de que, posteriormente, pueda solicitar el acceso a tal instalación que le deberá ser autorizada previo abono de “su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal” (art. 17.4 L.P.H.).
En caso de que la instalación del sistema de recarga común fuera aprobada por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, tal acuerdo obligaría a todos los propietarios, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17.3 de la L.P.H., al haber constituido un servicio común de interés general y obligatorio para todos los propietarios (ex. art. 17.9 L.P.H.) debiendo contribuir al coste de su instalación y mantenimiento. Entendemos que mediante el establecimiento del sistema de recarga común no se mejora la eficiencia energética o hídrica del edificio, por lo que no resulta de aplicación el segundo párrafo del citado artículo 17.3 de la L.P.H. y por ello se encaja en el primero de los supuestos.
Si la pretendida instalación común incide en algún elemento privativo (de las viviendas o de las parcelas de garaje) se podrían estar constituyendo servidumbres sobre dichos elementos privativos, para lo que resulta necesario que sea de una forma mínima imprescindible y con el ofrecimiento de la correspondiente indemnización.
Asimismo, el acuerdo debe aprobarse habiendo obtenido el correspondiente proyecto y memoria técnica de la instalación ya que, de no cumplir con tal requisito podría llevar a la revocación del acuerdo aun habiendo sido adoptado con la mayoría necesaria.
No obstante, la habilitación de una zona incardinada en elementos comunes para la recarga de vehículos eléctricos supondría realizar una “innovación” que haría “inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso” de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17.4 de la L.P.H. y, por lo tanto, de no recabar tal consentimiento expreso, no podría llevarse a cabo la instalación.
Y es que, si cuando un vehículo se recarga y ocupa el espacio habilitado al efecto, supone que tal espacio ubicado en elementos comunes del edificio no pueda ser usado y disfrutado por otro propietario que no esté interesado en la instalación del punto de recarga, resulta necesario contar con su consentimiento para privarle del uso que le corresponde del espacio común habilitado para la recarga de vehículos (que no el voto a favor de su instalación, pues se trataría de un disidente que no contribuiría al pago de la instalación, mantenimiento y conservación de tal innovación).
NOVAL DIEZ, ADRIANA
En Bilbao, a 15 de octubre de 2025
