El pasado mes de enero, repartida en dos sesiones, tuvo lugar en el Colegio de la Abogacía de Bizkaia una jornada titulada “Cuestiones más polémicas en las comunidades de propietarios” impartida por el letrado de este Colegio, Fernando Noval Villodas, en la que se analizaron algunos de los conflictos jurídicos que con mayor frecuencia generan controversia en el ámbito de la Propiedad Horizontal.
La elevada asistencia y participación puso de manifiesto el creciente interés y complejidad que presentan las relaciones jurídicas dentro de las comunidades de propietarios, especialmente ante los cambios normativos, las nuevas necesidades sociales y los avances tecnológicos que están transformando la convivencia en los edificios residenciales.
La primera sesión de la jornada estuvo centrada en analizar cuestiones que reflejan la adaptación de las comunidades de propietarios a los cambios sociales y tecnológicos, así como los conflictos relacionados con la conservación del edificio.
En primer lugar, se abordó la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos ya que, la expansión del vehículo eléctrico está generando numerosas consultas jurídicas. La Ley de Propiedad Horizontal prevé en su artículo 17.5 la instalación de estos puntos siempre que el propietario comunique previamente su intención a la comunidad, asuma el coste de la instalación y del consumo eléctrico, y respete las condiciones técnicas necesarias.
Se analizaron los límites derivados de la afección a elementos comunes, especialmente en lo relativo a la canalización de las instalaciones. También se abordó la evolución jurisprudencial hasta la reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 1745/2025, de 1 de diciembre, que tiende a facilitar la incorporación de innovaciones tecnológicas siempre que no se produzca un perjuicio relevante para la comunidad.
Asimismo, se trató la instalación de aparatos de aire acondicionado como uno de los conflictos más habituales en la práctica diaria. Las discrepancias suelen surgir por la ubicación de los equipos exteriores y su impacto visual o acústico, por lo que se analizó la interpretación jurisprudencial en cada supuesto, predominando un criterio flexible de nuestros tribunales. Se destacó la importancia de que las comunidades adopten acuerdos marco que regulen la instalación de estos sistemas, evitando conflictos futuros y garantizando criterios homogéneos.
La instalación de sistemas de grabación de imágenes exige conciliar la seguridad con la normativa de protección de datos. Se analizó la diferencia entre instalaciones comunitarias y particulares, los requisitos de mayoría necesarios para su aprobación y las obligaciones relativas a señalización, conservación de imágenes y limitación del acceso a las grabaciones.
Respecto a la reparación de tuberías, la delimitación entre responsabilidad comunitaria y responsabilidad individual continúa siendo una de las principales fuentes de litigiosidad. La jurisprudencia viene estableciendo criterios basados en la localización del elemento afectado, su carácter común o privativo y la causa concreta del daño.
Además, se abordaron los distintos sistemas constructivos existentes (fachada tradicional, fachada ventilada y sistemas de aislamiento térmico exterior) para llevar a cabo la reparación de fachadas de los edificios de las comunidades de propietarios, así como la distinción entre obras necesarias y mejoras. Esta diferenciación resulta esencial para determinar las mayorías exigibles y la obligación de los propietarios de contribuir a los gastos relativos a tal obra.
Por otro lado, la segunda sesión se centró en cuestiones más complejas a nivel jurídico, como la eliminación de barreras arquitectónicas y responsabilidad en el mantenimimiento de elementos en fachadas.
La eliminación de barreras arquitectónicas fue la protagonista de esta segunda sesión dada su creciente relevancia social y su frecuente conflictividad.
Se analizaron las distintas soluciones técnicas posibles para garantizar la accesibilidad, como la instalación de ascensores, plataformas elevadoras, salvaescaleras o rampas. La normativa y la jurisprudencia establecen un claro criterio de preferencia hacia aquellas soluciones que proporcionen una accesibilidad plena (universal), especialmente la instalación o adaptación del ascensor.
También se abordaron las mayorías necesarias para adoptar acuerdos y el carácter obligatorio de determinadas obras cuando su coste no supera determinados límites o cuando existen ayudas públicas significativas.
Especial atención se dedicó a cuestiones especialmente controvertidas, como:
- Sistemas de distribución de gastos distintos a la cuota de participación.
- Interpretación de cláusulas estatutarias: exoneración de determinados propietarios, especialmente locales comerciales.
- Acuerdos asociados a la instalación del ascensor.
- Posibilidad de instalación sufragada inicialmente por una minoría de propietarios.
- Problemas específicos en mancomunidades o edificios con varios portales.
- Constitución de servidumbres sobre elementos privativos.
Por último, se analizó la responsabilidad sobre elementos en fachada de edificios de comunidades de propietarios, estudiando los supuestos frecuentes relacionados con barandillas, ventanas o lucernarios tipo velux, diferenciando entre deberes de conservación ordinaria y extraordinaria.
En relación con lo anterior, se analizaron los distintos tipos de humedades (filtraciones, capilaridad y condensaciones) y los criterios para determinar la responsabilidad en cada supuesto, destacando la importancia del informe pericial para identificar el origen del problema y asignar correctamente las obligaciones de su reparación.
En conclusión, las comunidades de propietarios constituyen uno de los ámbitos con mayor litigiosidad dentro del Derecho Civil. La complejidad normativa, la diversidad de intereses y la evolución social hacen imprescindible una interpretación jurídica actualizada y rigurosa.
La jornada permitió poner en común criterios prácticos, analizar la evolución jurisprudencial y ofrecer herramientas para prevenir conflictos y facilitar soluciones equilibradas entre los derechos individuales y el interés colectivo de la comunidad.
Desde Noval Abogados continuamos apostando por la formación especializada y el estudio permanente de la jurisprudencia como herramientas fundamentales para ofrecer un asesoramiento eficaz en materia de Propiedad Horizontal, un ámbito que exige cada vez mayor especialización técnica y experiencia práctica.
